Lege ruimte in uw rijksmonument? Maak een plan met subsidie!

Voorbeeld principeverzoek woonbestemming

Wij hielpen Roger van Gestel bij het verkrijgen van subsidie van de provincie Limburg voor casco-restauratie van het object. Maar alleen restaureren is niet zinvol en terecht stelt de provincie als voorwaarde dat zicht moet zijn op een duurzame herbestemming. “De huidige bestemming laat slechts gebruik als bedrijfsruimte toe en dat levert onvoldoende inkomsten op om de investering in restauratie en herbestemming te verantwoorden. Ik bracht er jaren centjes naartoe en er kwam onvoldoende rendement uit om de noodzakelijke restauratie uit te kunnen voeren. Bij de gemeente hebben we daarom onder begeleiding van het team van Klement² Rentmeesters een principeverzoek ingediend naar een woonbestemming." aldus Roger van Gestel.

 

Wijziging bestemmingsplan woonfunctie 1

 

Positieve beschikking

De gemeente Meerssen heeft inmiddels positief gereageerd op dit verzoek. Er wordt momenteel hard gewerkt aan een ruimtelijke onderbouwing om de gewenste omvorming naar 11 wooneenheden voor starters te realiseren.  Roger: “Ik richt me op jongvolwassenen die in Meerssen of directe omgeving zijn opgegroeid en de eerste stap naar zelfstandig wonen gaan maken vanuit de thuissituatie. Het meisje van de kapper, de kassière van de supermarkt en de jongen van de lokale groenteboer. Daar is veel vraag naar. Mogelijk dat een aantal studio’s wordt gereserveerd voor jongeren die begeleid gaan wonen. We gaan dit object extreem duurzaam voorzien van warmte- en koudeopslag. We willen een voorbeeld voor anderen zijn in de uiteindelijke uitvoering van onze plannen. En het mooie is dat we de stroom willen afnemen van de watermolen, want daar is een turbine aanwezig die stroom opwekt: 100% groene stroom komt hier vandaan”

Wijziging bestemmingsplan woonfunctie Roger van Gestel

 

Subsidie restauratie

“Ik ben blij met de provinciale subsidie die we van de provincie hebben toegekend gekregen. Het team van Klement2 Rentmeesters heeft een begroting voor de restauratie gemaakt en ingediend bij de provincie, zowel voor mijn gedeelte van het eigendom als voor het gedeelte van buurman Cees Spelt. En met succes: de provincie heeft het maximale bedrag aan casco restauratie subsidie toegekend. Dit moest een gecombineerde aanvraag zijn omdat beide gebouwdelen één rijksmonument nummer vormen. En je kunt maar één keer een subsidie aanvraag indienen. Zonder deze subsidie was ik überhaupt niet aan de restauratie begonnen. Met een herbestemming naar 11 appartementen krijg ik een exploitatie die de investering in restauratie en herbestemming met extreem duurzame energievoorziening kan dragen.”

 

Groote Molen appartementen

 

De rol van Klement² Rentmeesters

“Adviseur ruimtelijke ordening Maurice Eijpe werkt momenteel aan een ruimtelijke onderbouwing om de studio’s geregeld te krijgen. Het helpt geweldig dat zowel de provincie als de gemeente Meerssen erg enthousiast zijn over ons plan. Ik ben erg blij met de inbreng van Klement2 Rentmeesters: daar zit veel toegevoegde waarde, kennis en ervaring voor mij. Ze denken als een ondernemer, weten ruwe concepten te verfijnen om daarmee de juiste snaar te raken bij de beoordelaars van plannen. Het inschieten vanuit het goede niveau, het spreken van “de juiste ambtelijke taal”, geduld en het beschikken over een uitstekend netwerk om dit soort plannen mogelijk te maken zijn voorwaarde om een plan te kunnen doen slagen. Dat is de reden waarom het op enig moment “ons” plan is. Er wordt meegedacht en er wordt vooral over de grenzen van de vraagstelling heen gekeken. Frank en zijn team zijn vooral in staat om met mij de slag naar realisatie te maken. De omgevingsvergunning voor de restauratie verwacht ik op korte termijn. Daarna nog de vergunning tot de bouw van de 11 appartementen. Dan kan het echte werk pas gaan beginnen. Het blijft immers zo dat het één niet zonder het ander kan, zonder herbestemming naar 11 appartementen is er gewoon geen haalbare exploitatie”.

 

Groote Molen verbouwing herbestemming

Een stukje geschiedenis

De vroegste vermelding van een molen bij Meerssen dateert uit de tweede helft van de 10e eeuw. Meerssen behoorde destijds tot de bezittingen van koningin Gerberga (c. 913 - c. 969/984), dochter van keizer Hendrik I de Vogelaar en echtgenote van Lodewijk IV van Frankrijk. In 968 schonk Gerberga haar Meerssense bezittingen aan de benedictijner abdij van Sint-Remigius te Reims, waaronder een kapel, een molen, en diverse wijngaarden. Uit deze bezittingen ontstond later de proosdij van Meerssen. 

In het feodale systeem, vóór de Franse tijd, was de Groote Molen de banmolen (ook wel dwangmolen genoemd) van Meerssen. Dat betekende dat alle naburige boeren verplicht waren hun graan te laten malen in deze molen. Met de komst van de Fransen, omstreeks 1796, werd deze dwang opgeheven, net als andere heerlijke rechten.

 

Groote Molen historie

 

Achttiende eeuw

In de tweede helft van de 18e eeuw was Arnold Joseph Quadvlieg (1723-1770), getrouwd met Anna Barbara Douven (of Dauven; 1726-1806), pachter en molenaar van de banmolen in Meerssen. De watermolen was gelegen aan de Veeweg bij een bruggetje over de Geul. In 1762 ontving hij van het kapittel van Sint Servaas tevens het eeuwigdurend erfpacht van de Geulhemermolen in Geulhem voor een jaarlijkse pachtsom van 350 gulden. En in 1768 ontving Quadvlieg ook de banmolen van Valkenburg in pacht. In hetzelfde jaar liet het echtpaar Quadvlieg-Douven de Geulhemmermolen ingrijpend verbouwen, getuige de gevelsteen boven de moleningang. 

In 1778, Arnold Joseph was reeds overleden, liet de familie Quadvlieg het huidige stenen molengebouw Groote Molen bouwen. Een gevelsteen geeft dit jaartal aan en de tekst: ‘Auxili Deo, sic perfectum ante opus est’, hetgeen betekent ‘Met Gods hulp is het werk voltooid’. De Groote Molen kwam rond 1800 in bezit van mr. Charles Clement Roemers. Volgens het kadaster 1832 was het complex destijds in handen van Caroline B.J.W. Colpin, weduwe van Balthazar Jozef Willem Cruts. Zij was afkomstig van kasteel Zangerheide te Eigenbilzen (B) en woonachtig te Luik. Zij was tevens eigenaar van een watermolen bij haar kasteel en sinds 1855 van de Geulhemmermolen. Haar bezittingen in Meerssen omvatten: wateroliemolen, watergraanmolen, diverse huizen, schuur, tuinen, lusttuin, vijvers, boomgaarden, bouwlanden, schaapsweiden en hakhout. In totaal bijna 25 hectaregrondbezit aan de zuidkant van Meerssen, waaronder de Groote Molen, maar ook de Proosdij met park. Haar bezittingen in Meerssen werden beheerd door haar rentmeester J.H.L. l’Ortye. Volgens het Tarief der zuivere begrootingen van iedere soort en klasse van vaste eigendommen enz. werd in 1842 de korenmolen belast met 300 gulden en de oliemolen met 50 gulden. Tweederde van de Groote Molen gingen na haar dood over op haar dochter Rosalie Hortense en diens man baron Rodolphe de Lamberts Cortenbach. 

Ten tijde van het opstellen van de kadastrale kaart had het molengebouw reeds een L-vorm. De schuur was een langgerekt gebouw. Het complex lag direct aan de Geul, te midden van weilanden. Rondom waren geen andere gebouwen. De dichtstbijzijnde gebouwen lagen ten noorden, aan de huidige Hoekweg (thans aan de noordkant van de spoorweg). 

 

Kadastrale kaart Groote Molen

 

IJsfabriek

Familie De Lamberts Cortenbach verkocht in 1881 de Proosdij van Meerssen aan de familie Stevens Regout en in 1882 bracht men de Groote Molen in de openbare verkoop. Nieuwe eigenaar werd Jan Renier Meuwissen, molenaar en koopman uit Echt. Hij verpachtte het molencomplex aan Willem Ackermans te Maastricht, en vanaf 1894 aan Pieter Schepen te Meerssen. Na het overlijden van Meuwissen kwam de Groote Molen in 1896 aan zijn zoon Jan Frans. In 1898 verpachtte hij de molen aan Louis of Pieter Louis de Macker. Twintig jaar later, op 15 november 1916, werd De Macker eigenaar van de molen. De watergraanmolen (met drie koppelen maalstenen) werd aangeboden met huis, een pakhuis, schuur, stal, erf, tuin en twee boomgaarden. In totaal was het bezit 1,903 hectare groot. Het complex werd wegens de ‘goede technische inrichting’ en de nabijheid bij station Meerssen aangeprezen als zeer geschikt voor ‘iedere industriëele onderneming, in het bijz. voor eene IJSFABRIEK’. 


Groote Molen Meerssen Ijsfabriek

 

Modernisering

De pachter werd dus eigenaar. De Macker begon met een ingrijpende verbouwing. Het voorste gedeelte van het oude woonhuis en de molen werd afgebroken en vervangen door nieuwbouw. Boven de nieuwe deur van het woonhuis plaatste hij de oude, 18 -eeuwse gevelsteen met een omlijsting uit 1918 met zijn naam. Ook het molenwerk werd gedeeltelijk vernieuwd. Het achterste houten waterrad werd vervangen door een ijzeren rad met houten schoepen. De beide raderen van de Groote Molen waren overigens onderslagaderen, ondanks dat het verval in de noordelijke Geultak ter plaatse meer dan twee meter bedroeg. 

Modernisering Groote Molen

 

Turbines

In 1931 werd het bedrijf opnieuw gemoderniseerd. De raderen werden door de Duitse firma Atorf en Propfe vervangen door een dubbele horizontale of liggende Francisturbine. Molenspecialist P. Bussel schreef in 1991: ‘Bij deze turbine is een grote en een kleine turbine-eenheid op een gemeenschappelijke as gebouwd; elke turbine-eenheid heeft een eigen waterinlaat en zuigbuis. De grote turbine kan een theoretisch vermogen onder ontwerpcondities van 45 PK leveren; de kleine 30 PK. Samenwerkend zou het vermogen 75 PK of 55 kiloWatt (kW) bedragen. Waterturbines hebben het hoogste rendement als het volle vermogen wordt geleverd. Bij wisselende waterhoeveelheden had de molenaar met deze turbine drie mogelijkheden: de kleine turbine gebruiken, de grote of beide.’ Het ijzeren rad dat werd vervangen door de turbine, werd verkocht aan de Geulhemmermolen. De molen werd tevens ingericht met silo’s voor graanopslag, drie mengketels voor het samenstellen van veevoer, een complete graanreiniging, een bloembuil, elevatoren en transportschroeven voor het verplaatsen van los maal- en menggoed. 

 

Voor de nieuwe turbine Groote Molen

 

Oorlog en brand

In 1935 deed De Macker zijn molenbedrijf over aan zijn zoon Pieter Hubertus Franciscus (Frans), getrouwd met Jacqueline Rosa America. In de Tweede Wereldoorlog raakte het molengebouw beschadigd aan de zijde bij de Geul. In augustus 1947 raakte de graanschuur door brand gedeeltelijk verwoest. Pieter de Macker verzocht de gemeente goedkeuring voor het herstel van de schuur. De bouwkosten werden geraamd op 3.950 gulden. In 1954 werd door architect W. van Amstel het molengebouw gerestaureerd. De ontwerptekeningen van 1947 en 1954 resteren in het gemeentelijk archief. 

 

Electriciteitscentrale

Familie De Macker verhuurde in 1972 het molencomplex aan Cees Spelt uit Maarssen, die het geheel overkocht in 1975. De Groote Molen werd in 1985 toeleverancier van elektriciteit voor de PLEM. Spelt vertelde destijds: ‘Ik [ben] natuurlijk razend enthousiast over de nieuwe mogelijkheden die nu geboden worden. Want hoe je het ook draait of keert, het opwekken van elektriciteit betekent gewoon dat er een bredere basis voor de molen komt en dat het voortbestaan van deze oude watermolen nog beter gegarandeerd wordt’. Volgens het krantenartikel was de totale investering om van de Groote Molen elektriciteitsleverancier te maken een bedrag van 140.000 gulden. Naar verwachting zou er jaarlijks voor 30.000 tot 40.000 gulden elektriciteit worden opgewekt. Het zou zo’n 290.000 kWh opleveren, ongeveer het stroomverbruik van zestig gezinnen. 

Het bakhuis werd opgeknapt en verhuurd als woning; later werd het bakhuis verkocht (Molenveldweg 14a). Omstreeks 1995 vertrok het molenbedrijf uit de Groote Molen, al bleef familie Spelt eigenaar. Roger van Gestel werd in 2012 eigenaar van de voormalige graanschuur.