Subsidie voor onderhoud? Doe de subsidiecheck

Mag ik een bestemming zo wijzigen?

U mag een bestemming van een stuk grond of van een gebouw niet zo maar wijzigen. Daar zijn vaak specifieke regels voor die staan in het bestemmingsplan. En voor monumenten, of het nu rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten zijn, gelden specifieke regels als u bijvoorbeeld een verbouwing wilt realiseren. Of als u in het kader van een herbestemming een nieuwe functie aan het gebouw wilt toevoegen.

  • Mag ik een bedrijfsfunctie toevoegen aan mijn pand?
  • Mag ik maatregelen voor verduurzaming aan mijn monument uitvoeren?

Dit soort vragen krijgen we met regelmaat van eigenaren van monumenten. Vragen waarop niet zomaar een antwoord te geven is. Iedere situatie is anders en de regelgeving is complex. Uw initiatief vraagt om een zorgvuldige aanpak en begint met een gedegen analyse van het huidige bestemmingsplan. Daarin staat goed aangegeven wat wel en niet mag.

Als een bouwplan, verbouwing of een plan voor herbestemming niet past binnen de regels van het geldende bestemmingsplan, is er een planologische procedure noodzakelijk. Soms volstaat een zogenaamde omgevingsvergunning om af te wijken van de regels. Dat is de eenvoudigste variant. In het minst gunstige geval is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. We zetten de mogelijkheden voor u op een rij.

 

Principeverzoek 

Voordat u kosten gaat maken voor een wijziging van het bestemmingsplan of voor het indienen van een aanvraag omgevingsvergunning, polsen wij vooraf de haalbaarheid van een initiatief bij de gemeente middels een zogenaamd principeverzoek. We toetsen het initiatief aan de huidige wetgeving en het geldende gemeentelijke- en provinciale beleid en proberen een gemeente te overtuigen om mee te werken aan uw plan. Het verzoek wordt schriftelijk ingediend bij het college van burgemeester en wethouders. Voor de afhandeling van een principeverzoek door de gemeente geldt geen formele termijn. In de regel wordt een termijn van 4 – 6 weken aangehouden. Is het besluit op een principeverzoek positief, dan volgt er een planologische procedure. Deze procedure wordt in nauw overleg met de gemeente en onze adviseurs vastgesteld.

 

Het omgevingsloket biedt raad 

De eenvoudigste manier om te toetsen of werkzaamheden/activiteiten vergunning plichtig zijn, is door de vergunning check op www.omgevingsloket.nl te doen. Per activiteit wordt hier aangegeven of uw uit te voeren werkzaamheden vergunning plichtig of vergunning vrij zijn. Daarnaast kan ook de betreffende gemeente geraadpleegd worden om te beoordelen of iets vergunning plichtig of vergunning vrij is.

 

Aanvraag omgevingsvergunning

Voor vergunning plichtige activiteiten dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Deze kan betrekking hebben op verschillende activiteiten. In onze praktijk komen wij vaak de activiteiten “bouwen”, “werkzaamheden aan- of bij een monument” en “handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening” tegen. Een omgevingsvergunning, ook als het een wijziging van het gebruik betreft, verandert overigens niets aan de onderliggende bestemming. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een voormalig agrarisch bedrijf dat de agrarische bestemming behoudt indien via een omgevingsvergunning wijziging van het gebruik als woning is toegestaan.

 

De omgevingsvergunningen zijn onder te verdelen in twee soorten:

  • een reguliere vergunningprocedure met een afhandelingstermijn van 8 weken.

  • een uitgebreide vergunningprocedure met een afhandelingstermijnen van 26 weken.

 

De reguliere procedure

Als de activiteiten passen binnen het bestemmingsplan, of binnen de afwijkingsmogelijkheden uit het bestemmingsplan (een zogenaamde binnenplanse afwijking) of binnen de categorieën zoals opgenomen in Bijlage II, artikel 4 van het Besluit Omgevingsrecht (Bor, de zogenaamde kruimelgevallenregeling) dan is er sprake van een reguliere vergunningprocedure. Bij een reguliere omgevingsvergunningprocedure is het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag. Deze procedure kent een doorlooptijd van ca 8 weken. Een omgevingsvergunning voor restauratie of verduurzaming zijn voorbeelden die we vaak voor onze klanten verzorgen.

 

Uitgebreide procedure (projectafwijkingsbesluit)

In alle overige gevallen is een uitgebreide vergunningprocedure (ook wel: projectafwijkingsbesluit genoemd) of een herziening van het bestemmingsplan aan de orde. Bij een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure kan het zijn dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen moet afgeven, voordat de vergunning kan worden verleend. In veel gemeenten is dit echter ook gemandateerd aan het college van burgemeester en wethouders. Bij een omgevingsvergunning, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, blijft de onderliggende bestemming overeind.
Zo hebben we voor diverse monumentale hoeves met een woonbestemming een omgevingsvergunning aangevraagd om deze bijvoorbeeld te kunnen gebruiken als vakantieappartementen (recreatieve bestemming). Mocht deze exploitatie in de toekomst beëindigd worden, dan kan de hoeve weer gewoon als woonhuis gebruikt worden. Dat is mooi, want dan kan u altijd terug naar de vorige bestemming als u dat zou willen.

 

Bestemmingsplan

Ook binnen de bestemmingsplanprocedure kennen we een aantal varianten. Zo kan er binnen een bestemming een “Uitwerkingsplicht” of een “Wijzigingsbevoegdheid” zijn opgenomen. Eerstgenoemde vorm komt bijna niet meer voor, maar de wijzigingsbevoegdheid komt wel veel voor, met name in de plannen voor het buitengebied. Past de voorgenomen wijziging niet binnen de genoemde mogelijkheden of zijn deze niet opgenomen in het geldende bestemmingsplan, dan is er voor de wijziging van de bestemming een zogenaamd Postzegelbestemmingsplan nodig. Dit is een bestemmingsplan voor een enkel perceel of klein gebied, vandaar de naam. Deze procedure kent een looptijd van 26 weken.

 

Wijzigingsplan

Bij een wijzigingsplan ligt de beslissingsbevoegdheid, in tegenstelling tot het bestemmingsplan, ook weer bij het college van burgemeester en wethouders. De vormvereisten voor beide planvormen zijn overigens gelijk. Er is sprake van een plantoelichting, planregels en een verbeelding (kaart) waarop het gebied is aangegeven waar het plan betrekking op heeft. De planregels en de verbeelding (plankaart) zijn juridisch bindend. Een herziening van het bestemmingsplan moet altijd door de gemeenteraad worden vastgesteld.
Voor diverse agrarische hoeves stelden we een nieuw bestemmingsplan op om de agrarische bestemming te wijzigen in een woonbestemming. Daardoor kan de nieuwe eigenaar hier met zijn gezin gaan wonen, zonder dat er sprake is van een agrarische bedrijfsvoering.

 

Aanvullende onderzoeken?

Voor alle planologische maatregelen geldt dat er vaak nog aanvullende onderzoeken gedaan worden naar flora en fauna, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid, zoals de Ecologische Quickscan. In sommige gevallen zijn er criteria te vinden wanneer wel of geen onderzoek nodig is in de sectorale wetten, in andere gevallen zal de gemeente/provincie dit aangeven. Een deel van deze onderzoeken we zelf uit, maar de meeste worden uitbesteed. Wij verzorgen dan de coördinatie en zorgen ervoor dat de rapportages tijdig worden aangeleverd, zodat er geen vertraging in de procedure ontstaat. 

 

Doorlooptijden

Samengevat bevat de doorlooptijd van een planologische procedure dus 8 of 26 weken. Al deze vergunningprocedures kennen een mogelijke verlenging van de beslistermijn van 6 weken en vervolgens de mogelijkheid van een bezwaar- en/of beroepsprocedure waardoor het uiteraard langer kan duren voordat een procedure helemaal is afgerond. Ingeval van het bestemmingsplan is er direct beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

Voorbeeldproject ruimtelijke ordening: principeverzoek woonbestemming

Wij hielpen Roger van Gestel bij het verkrijgen van subsidie van de provincie Limburg voor casco-restauratie van het object. Maar alleen restaureren is niet zinvol en terecht stelt de provincie als voorwaarde dat zicht moet zijn op een duurzame herbestemming. “De huidige bestemming laat slechts gebruik als bedrijfsruimte toe en dat levert onvoldoende inkomsten op om de investering in restauratie en herbestemming te verantwoorden. Ik bracht er jaren centjes naartoe en er kwam onvoldoende rendement uit om de noodzakelijke restauratie uit te kunnen voeren. Bij de gemeente hebben we daarom onder begeleiding van het team van Klement Rentmeesters een principeverzoek ingediend naar een woonbestemming." aldus Roger van Gestel. Lees verder! 

 

Zoals u heeft gelezen is het zelf uitzoeken van de vergunning monnikenwerk, waarbij de kans op fouten groot is. En voor een tweede kans is meestal geen gelegenheid. Dus heeft u vragen over uw plan? Wilt u weten welke procedure te volgen? Neem dan contact op via 043-32 33 511.

 

Een principeverzoek voor woonbestemming